[杂记] 回国旅途杂记之五：让我们回国买房如何？（已发表，请勿转载）

无墨 · 发表于 2005-7-30 08:07:25

   按照时间顺序的话，本文该放到《回国旅途杂记之四》前面，主要当时是考虑俺的这组文章主要是以故事为主，嘿嘿，不过目前答应海关，加点有点劲的东西。

   落地祖国土地的那天是北京时间7月21日，那天的最大新闻是美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，照经验也该是全球财经最大新闻了，本来晚上朋友一起“腐败”的时候该多说点家常的，可这一条新闻把大家的注意力全吸引去了，俺是被罐了四两的56度的二锅头都到了晚上快10点了，还在那跟他们继续热火朝天的讨论着！第二天早上起来，（奇怪，那天没觉得有时差了），去了网吧收E写E，然后就是回去看电视，好几个频道都在谈论这个，到了晚上就更是，人民币升值已然是那这几天最热门的话题之一了。

   且不论人民币升值对祖国人民有什么影响，俺现在主要在海外呆着，当然只想多谈谈我们的这个群体啦！嘿嘿！

   其实关于这个话题很多地方早有讨论，多数人认为人民币升值是必然的，人民币币值是被严重低估的（有专家认为至少应该升值10％，这个基本已经得到普遍认可了，对俺来说，能扯上关联的自然是房市而不是股市，（关键中国股市对俺来说实在是水深），俺去年回国的时候看上海房价那么高，有人说本地人购买力根本达不到但是为什么还不降，其实有相当一部分就是海外购买者，不仅如此，北京也是这样，如果去文学城也可以看到不少类似的咨询，询问海外华人没有中国身份如何在国内买房子，这其实都是在赌人民币升值，海外游资介入中国楼市早有人研究透了，只要他们现在想抛售，马上就有获利，别的就不说了，光兑换这一块就是2%啊，其实上海房价也是政府硬性调控，否则难说自己会降下来，政府的这一参与让很多事情一下变得有些不明朗，炒房团开始有起伏，于是交易良才开始下滑，房价就有了不少回落。

   所以接下来感兴趣的朋友去研究的问题主要是：
   人民币会不会继续升值？
   中国政府对房地产还会出台哪些调空政策？
   升值以后，海外游资究竟是抛房套现还是继续观望？
   等等等，诸位的经济脑袋瓜都比我灵，这块问题，俺就跳过了。

   以俺的切身体会，现在的中国老百姓买房子有相当一部分是为了孩子能读个好学校，现在很多城市都搞电脑派位，就近入学，所以搞得很多好学校的附近房价大涨，最邪门的是我所在的城市有个岛外偏远区，拉了个北京师范大学来做诱饵，说是能在那读中学的就可以直升北师大，搞的那里的房价跟市区二类地段一个价格，我认识一对夫妇就跟我说，他们不是炒房子，是实在是没办法，为了孩子读书，是哪个学校好，去哪个学校附近买房子，把孩子的户口转进去，反正房地产现在也热，孩子读完了就卖，继续买就是，这主意一举三得，确实高啊！很多人都说户口没用了，起码我所在的城市，户口依旧有用，还分红印蓝印呢！很多事情是没遇到不知道，比如杭州市某重点中学附近的房价非常高，学生申请太多，学校没办法，说是不能光看户口本了，还要看街道，后来还不行，又改成在那居住多少年限以上。俺也打算把孩子送去杭州某幼儿园，才一提那幼儿园的名字，大家都说根本别想了，进不去！到了最后进去了，原因是个不成文的理由：“外籍儿童优先！”这本外国的护照能跳过孩子的户口，父母的户口，父母的工作单位地址等等限制，不好说啊，呵呵！

   孩子在哪读书的问题，究竟母语是中文还是英文，也是海外朋友比较头大的问题，但是起码我知道中国老百姓依旧希望自己的孩子去国外读书，就算不是文凭，也希望能开拓视野，长点见识，锻炼一下独立生活能力，现在外语早成了孩子的必修课之一，公交车上都能听到小生生英语演讲比赛，不过我LG说他一句都听不懂，嘿嘿！有的学校还开始搞外挂，我这附近有所中学本来满普通，邻居都说不好，可自从去年搞了个跟加拿大某地方联合办学以后，立即成了香饽饽了，租给我房子的那个房东也横了很多，电话跟我LG问我们什么时候搬走，他的房子要卖，原来叫价45万，现在改50万，真够贪的啊！话都是人说的，别看国内有的朋友说国外这不好那不好，真给他个出国的机会，你看他会不会动心！有不少朋友坦言羡慕海外小日子，觉得自己挣了钱了，但是未来很多看不到的开销等在那，不知道这钱要究竟挣多少才能够用。

   最后说点海外朋友在国内如何买房。如果要贷款的话，你能办出在中国的收入证明，我知道的银行是首付四成，其余十年按揭；以父母名义买是看年龄，60以上不贷款，如果以兄弟姐妹名义买，律师朋友说，变通办法是可以事先做好公证，跟你一起买，到办理产权的时候，声明放弃产权。在我看来，最起码房子买了可以给父母居住，转卖的时候还可能赚一点点，尽了孝道还有利可图，满好的，俺是认为人民币继续升值。

   这篇文好象不大象文章了，呵呵！房子问题涉及面满多的，最后只想问海关一句，俺这点粗浅见识，看后有一点什么感觉在涌动没？

崂山人 · 发表于 2005-7-31 08:13:58

你最好多方了解，不要急于做决定。

无墨 · 发表于 2005-7-31 10:13:54

哥们，这不过是篇文章而已，呵呵，你还真的当真啦！

崂山人 · 发表于 2005-7-31 12:07:42

我看你前面说的一些话的意思，有在那边开展业务的打算，因此有上面的说法。

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:00:10

接你的话题: 谈谈对人民币升值得看法

送交者: 无笔 2005年7月30日18:08:16 于 [高山流水]http://www.bbsland.com

回答: 回国旅途杂记之五：让我们回国买房如何？由无墨于 2005年7月30日16:34:11:

这是我十天前码在财坛的.
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谈谈对人民币升值得看法
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这次人民币升值,可以说不出大多数人的预料.其原因是人由人民币的国内购买力决定
的.但升值幅度之小,却令金融投机人失望.他们期待的是至少5%以上的幅度.

汇率的掉整,正常情况下应该是由经济因素主导.但这样的经济杠杆,其政治影响可能会
大于经济影响.处理不好的话,确实会导致政治事件.

首先,汇率的调整要选择时机.现在欧元对美元贬值已有相当的幅度,变相地升值不少.

其二,鉴于中国的外汇储备是以美元计算得上,因此,欧元升值对国家外汇储备的资产保
值增值影响不大. 从对国计民生的影响来看,欧元升值对中国的出口与人民币对美元的
相对升值有抵消的效果.因此,对企业的总体影响就小之又小了.从中国政府的角度来看,
外汇储备的保值增值不是首要的考量因素,只要幅度不大.

其三,中美就汇率问题已经闹得不好下台,如果中国不作姿态上的让步,美国国会很难处
理,到时候用关税手段不是不可能的.这样就开启了贸易战的闸门,这是谁也不愿意见到
的.因为中国的经济发展,一靠外贸,二靠投资,还没有走上内需为主的道路.如果全国农
民的人均收入达到2000元以上,中国经济的外贸依存度就可以大大地缓解了.

其四,防止经融危机是近年来来中国政府密切关心得头等大事之一.如果汇率变动太大,
就给投机客创造了机会,迟早要出事. 2%升幅对于投机客来说,自能是一种安慰,因为投
机客的融资成本近4%,加上转换成本,机会成本,没有5%以上,他们是失望的.

综上所述,这次汇率的调整,是综合考虑多方面面因素的结果.其政治考量要多于经济靠
量.

分析过去和现状,重要的是为了预测将来.
时间已晚,待续.

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:04:17

关于人民币汇率的看法(续)

上次说了,这次2%的升值,政治意义大于经济意义.中国政府的心理是,一,调整这一数目,对企业影响
微乎其微,这是因为欧元的相对贬值的对冲效果.二是对现有外汇储备的保值增值影响不大.三是给美
国一个台阶,四是阻截击炒家.

现在的问题是,汇率如何走.准确预测今后的汇率变化是不可能的,就连中国政府也恐怕不知道一年后
的汇率会是什么.但笔者还是要试图作以下预测.

首先来看看人民币对美元的汇率历史.

早在上世纪60-70年代,人民币与美元的汇率接近1:1.后来到1:2.5. 这样的数字没有太多经济意义,
因为当时中美没有直接的经贸往来,间接的贸易额也是极其有限.比较有意义的是到了八十年代,当时
存在价格双轨制.在汇率上也是价格双轨.八十年代中期,官方的汇率是1:3.7,黑市是1:7.2左右.当时
国内外汇奇缺,企业要大量进口生产线,权贵阶层要使用进口高档品,老百姓也想买电器结婚,可出口
的东东有限,原油是最大大出口品.在市场需求的压力下,中国政府采纳了洋人的建议,逐渐把汇率从
1:3.7上升到1994年的1:8.28, 中间经历过1:5.7的过度.94年黑市上,汇率曾超过1:10, 但持续时间
不长.

总体来说,那些汇率的调整,政治考量因素不多.有也是次要的.主要还是经济层面决定了汇率的调整.
客观地说,1:8以上的汇率,对人民币是购买力是严重的低估了.但在当时市场确实有这样的需求.随着
中国成为世界日用品的加工基地,2000年后的入世贸,外资进入的速度明显加快,到2003,4年出现井喷
行情,造成了人民币的升值压力.这种压力与其说是来自美国,不如说是人民币汇率没有随经济变化而
调整,长期累积的结果.换句话说,如果人民币不紧盯美元,而是与国际大货币加权平均来挂钩且固定不
变,人民币到现在照样有升值要求.美国的贸易赤字照样不会少多少.

说了这些,归纳为一句话,人民币因其国内购买力与现有汇率严重不符,有升值的要求.

那么,升值多少才合理呢?升到经常项目收支基本平衡.这种收支平衡,是中国相对与全世界各国而言,
而不仅仅只美国.也许有人要说,经常项目是可以人为改变的.如中国到美国采购大豆,飞机等等.是的,如
果这种采购能经常,且使得中美贸易收支基本平衡,那么,人民币对美元的汇率就符合市场要求.但由于中
国没有购买那么多美国产品的需求,换句话说,美国没有中国需要且愿意花钱去买的那些商品.看看美国
的GDP构成结构,2/3以上是第三产业,第三产业的产品是难以出口到中国的.例如,华耳街的交易量大,会
贡献一部分GDP,但对贸易平衡没有任何作用.

在贸易平衡的前提下,中国也许对美国还是顺差,但对于其他国可能是逆差.也就是说,在世界范围内,中国
的商品,不再有明显的价格优势.要做到这一点,汇率要回到1994年以前的官价,既1:5.7.

那么,如果在较短的时间内完成一步到位,会有什么样的结果呢?可以预料以上现象:
1.游资疯狂撤离;
2.中国房地产雪崩;
3.中国外汇储备大幅缩水,资产一人民币计大幅蒸发;
4.新的外资在一段时间内不会进入,而已经进入的外资,稍有短线特征的,都可能撤出;
5.民间资本也会抛售人民币而买入美元,资金外逃急速;
6.中国经济在三个月之内就衰退,几年内无法恢复元气,严重的会话引发社会动荡;
7.人民币迅速贬值;

这些灾难性的后果,相信中国政府完全比我看得清,料得准.所以,那些所谓的著名经济学家的所说的,
贬值还是一次到位的好,否则,驱逐不了热钱,不是智力不够,就是有不可告人的目的.中国政府有一定
的能力对抗热钱,但却没有能力处理巨大的金融灾难.

归纳一下,人民币有升值到5.7的需求,但这是一个漫长的过程,绝不会一步到位,那样,就是俄罗斯的
休克法在中国的翻版.

那么,可能的情形会是怎样的呢?
依笔者看来,中国政府不可能一次调整汇率幅度在5%以上,大幅调整的话,上限也是4%.这主要是为了
避免冲击.至于时机,中国政府自己也不会有时间表.国际政治经济形式也是在不断地变化.审时度势
是中国人祖祖辈辈留下的智慧,喝再多的洋墨水也改变不了着一思维习惯.

在汇率大调整前,中国政府要做艰巨的准备工作.例如,调整所持外汇币种,改革银行体制等.最后,大胆地
对汇率作一下预测:在两年之内,人民币对美元的汇率可能会靠近1:7. 当燃,预测的前提是世界没有发生
重大的,波及全球的事件,如台海战争等,美元对欧元,日元没有大幅走低.

这里的分析与预测,没有理论和数据依据,全凭观测和感知,象笔者在2002年秋预测美国股市见低和2003年
6月准确地预测美元将大幅贬值一样.

如果您依据我的预测行事,发财了,恭喜,损失了,骂几句就行了,别找我算帐.

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:07:21

这个话题确实拉远了，但是中国的房地产真是

送交者: 无墨 2005年7月30日18:31:52 于 [高山流水]http://www.bbsland.com

回答: 接你的话题: 谈谈对人民币升值得看法由无笔于 2005年7月30日18:08:16:

满特殊的。

俺去年回国，太多议论关于中国房地产涨到顶了，政府要如何如何，但是事实上确实在继续小副涨，现在规定的新房子买后两年不准卖，其实根本不是什么市场行为，现在只是不知道这规定出台后，两年后房地产会怎么样。

不过俺承认，游资撤离的问题，确实满难说的，但是有一点，如果游资期待的是5%的回报，而现在只是2%，他们究竟是走还是继续等？等到你说的4%？

中国的地产利益很多人认为是跟银行与政府等直接牵挂一起，中国政府真的会舍得看中国房地产雪崩？以前好象有关政府救（股）市如何的，到时候会不会还继续出来救房市？反正中国一向的口号是“稳定”，这一乱还不天下大乱！

这几天看到有报道说温州炒房团又回来了，我不知道这算不算是一个政府调空暂时告一段落的信号，再调的话，真不好说，起码盼望涨的人还是有相当一部分群体的。

俺不懂这东西，非常愿意听无笔多说说。

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:08:28

送交者: 无笔 2005年7月30日18:53:13 于 [高山流水]http://www.bbsland.com

回答: 这个话题确实拉远了，但是中国的房地产真是由无墨于 2005年7月30日18:31:52:

说多了,必有错处,说少了,有会引起太多误会.
可以概括地说:
1. 中国因其特殊性,人民币购买力按汇价来算被严重低估,有纠正的必要.如果不纠正,美国的赤字到一定的程度,美元会崩溃,中国的外汇储备也会随之蒸发.这倒不是最大的问题.问题是,中国工厂的定单从哪里来?换句话说,美国人欠帐的能力是有限的.如果长此以往,总是中国顺差,对中国其实并不完全是好事.
2.中国的经济是两条腿,外贸与投资.房地产若垮了,经济动力就失去了一半.
3.地产最容易造钱(对地方而言).但地产若升高,收益是炒家,特别是国外的炒家.苦的是老百性.
4.预测房地产走势是十分困难的.我不想发表我自己都不相信的即使是个人的意见.
5.我说的4%,5%等,主要强调中国政府不会突然将汇率做大幅调整.一夜之间的大幅调整,会比地震还可怕.我说的那些情况就可能发生.花上几年工夫,慢慢来,与炒家周旋,这将是中国政府未来一段时间的主要手法.
不多说了.

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:13:31

非常喜欢\"鸟与茶楼\" - feiyang (381 bytes) 7/31/05 (33944) (0)
俺们要看三！ /无内容 - 云南毒药 (3 bytes) 7/30/05 (33831) (0)
接你的话题: 谈谈对人民币升值得看法 - 无笔 (5216 bytes) 7/30/05 (33784) (13)
这个话题确实拉远了，但是中国的房地产真是 - 无墨 (746 bytes) 7/30/05  (33806) (9)
      一言难尽 - 无笔 (774 bytes) 7/30/05 (33812) (8)
         还有 - 无墨 (38 bytes) 7/30/05 (33820) (6)
               红妆说她是言情专业,我是没有能了写故事的. - 无笔 (44 bytes) 7/30/05 (33823) (5)
                     我是白字大王. 没有能了--没有能力 /无内容 - 无笔 (0 bytes) 7/30/05 (33824) (4)
                        你这话 - 无墨 (110 bytes) 7/30/05 (33826) (3)
                           最多是个JOKE. 难道只有洋人JOKE才好玩? /无内容 - tooNaive (3 bytes) 7/31/05 (33921) (1)
                                 我也不过是个JOKE，难道只能咧着嘴说才好玩？ /无内容 - 无墨 (3 bytes) 7/31/05 (33962) (0)
                                       I meant typo. OK. Gook luck - WUBI (7 bytes) 7/30/05 (33828) (0)
      恩！值得多思考！谢谢无笔！另外， - 无墨 (114 bytes) 7/30/05 (33819) (0)
      哇！专家出来啦！先顶一下，继续认真看！ /无内容 - 无墨 (3 bytes) 7/30/05 (33787) (2)
            纯属个人意见.金钱事大,不得不查,绝不敢冒充专家. - 无笔 (27 bytes) 7/30/05 (33796) (1)
            大家当然不会只听一家言，其实最宝贵的还是反面意见。 /无内容 - 无墨 (0 bytes) 7/30/05 (33807) (0)
顶五墨的好文，今天一上了就有好作品。 /无内容 - 老鹰号 (3 bytes) 7/30/05 (33748) (8)
咦？老鹰号怎么古装、现代装，换装频频？ /无内容 - 老仙 (3 bytes) 7/30/05 (33750) (7)
   怎么回事？又是古装？从我的PC上看是一样的啊。 /无内容 - 老鹰号 (3 bytes) 7/30/05 (33753) (6)
         在下面拉拉那里是古装，这里是现代装。 /无内容 - 老仙 (3 bytes) 7/30/05 (33755) (5)
               好像我第一发贴，都是古装，奇怪阿 /无内容 - 老鹰号 (3 bytes) 7/30/05 (33762) (4)
咦，好像是的。好奇怪。 /无内容 - 老仙 (3 bytes) 7/30/05 (33765) (3)
老仙好！ /无内容 - 老鹰号 (3 bytes) 7/30/05 (33766) (2)
         你的合唱越来越精彩了！ /无内容 - 老仙 (3 bytes) 7/30/05 (33768) (1)
            谢谢！那是玩玩的，不足挂齿啊 /无内容 - 老鷹號 (3 bytes) 7/30/05 (33783) (0)
南方弱女子居然能喝四两56度二锅头！ /无内容 - 内蒙大夫 (3 bytes) 7/30/05 (33747) (2)
当年 - 无墨 (70 bytes) 7/30/05 (33751) (1)
   补充一句 - 无墨 (70 bytes) 7/30/05 (33754) (0)
谢谢无墨这个介绍! - lala~ (7 bytes) 7/30/05 (33720) (6)
lala~ 好！ - 无墨 (22 bytes) 7/30/05 (33725) (5)
   你真是个高产作家，文笔那么好，羡慕死我了。 /无内容 - lala~ (3 bytes) 7/30/05 (33730) (2)
         哇，这个这个，有点那个啦 - 无墨 (44 bytes) 7/30/05 (33735) (1)
喜欢看，多写多写。 /无内容 - lala~ (3 bytes) 7/30/05 (33737) (0)
   还想知道上哪去挣一大笔钱来买房子，哈哈。 /无内容 - lala~ (3 bytes) 7/30/05 (33728) (1)
         你要是知道了，千万 - 无墨 (46 bytes) 7/30/05 (33739) (0)
好文,提供了好信息 - 子敬 (12 bytes) 7/30/05 (33716) (1)
呵呵，他们说是帮我倒时差 - 无墨 (49 bytes) 7/30/05 (33721) (0)
第一顶！ /无内容 - 老仙 (3 bytes) 7/30/05 (33715) (4)
你不会 - 无墨 (34 bytes) 7/30/05 (33729) (3)
   哈哈， - 老仙 (85 bytes) 7/30/05 (33732) (2)
      换过马甲，不行 - 无墨 (14 bytes) 7/30/05 (33742) (1)
         不是马甲的问题，是电脑的setting问题。 - 老仙 (13 bytes) 7/30/05

(33744) (0)

芳菲 · 发表于 2005-7-31 23:14:11

好文，有见解

无墨 · 发表于 2005-7-31 23:31:25

送交者: 不爱学习 2005年7月24日10:42:08 于 [股市财经]http://www.bbsland.com

人民币升值的经济考虑
不爱学习

我同意本次人民币升值2％，向美国与西方作政治姿态的意味重于经济考量。也同意人民币升值是长期趋势。从历史上看，一国经济实力增强，在GDP占世界份额增长的同时，不可免地会伴随货币相对升值，比如上世纪末的日元。反之亦然，比如英镑。

币值对经济关系重大，在全球化的大背景下，汇率与汇率机制变化必须非常慎重。对中国来说有两点特别重要。

一是经济增长比较依赖对外贸易。升值可以降低进口的原料能源成本，减少企业外债。负面效应是价格提高，消弱出口所依赖的廉价劳动力优势，可能丧失市场份额。无疑，现阶段中国企业的效率还有待提高，消化升值压力需要一个过程。

二是金融稳定。国有大银行问题太多，至今不会赚钱只会制造呆账。股市被西方经济学家讥为笑话。时下热钱猛于虎，一招不慎，20多年的经济成果将会毁于一旦。

所以我宁愿看到一种保守稳健的货币政策。一步到位风险太大，拿这么大的经济跟亿万百姓开赌，乃极端愚蠢的行为。很多著名经济学家说话不负责任（也没法让他们负责任），决策者如果冲动，为祸就大了。

希望（也是预测）的升值趋势是走一步看一步。最好一年升幅不超过某一限度，比如3－5％。每次升值，等半年或一年的时间看看对经济的影响如何，再决定下一步。央行的耐心如果比热钱好，后者兴风作浪的机会就少很多了。

崂山人 · 发表于 2005-7-31 23:38:35

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